Renverser des maisons
Renverser des maisons revient simplement à acheter et à vendre des maisons.
Vous achetez une maison à un certain prix, puis essayez de la revendre à un prix plus élevé. De cette façon, vous faites un bon profit.
Il s’agit d’une forme assez active de gagner de l’argent et ne correspond pas entièrement à ce site Web.
Comme vous le savez sans doute, je suis un grand partisan de l’achat et de la location de biens immobiliers pour un revenu passif, plutôt que de le vendre, comme je l’ai expliqué en détail dans Vendre ou louer son bien?.
Mes principales raisons à cela étaient principalement le fait que vous pouvez gagner plus d’argent avec à long terme, et que la location de maisons crée un atout, une source de revenus.
Mais renverser des maisons présente également de nombreux avantages, principalement :
- Vous obtenez un retour sur investissement immédiat
- Vous recevrez une grosse somme d’argent que vous pourrez utiliser pour acheter d’autres biens immobiliers
- Une fois qu’il est vendu, vous en avez fini
- Les améliorations de la maison peuvent être converties directement en un prix de vente plus élevé
Cela étant dit, vous devez également prendre en compte certains inconvénients :
- Selon l’endroit où vous habitez, vous devrez payer beaucoup d’impôts et de dépenses
- Vous perdez une source de revenus passifs
- Si vous ne faites rien avec l’argent que vous obtenez de la vente, cet argent perdra de la valeur avec le temps
- Cela peut parfois prendre beaucoup de temps avant de pouvoir vendre votre propriété
- Des facteurs indépendants de votre volonté peuvent provoquer l’effondrement du marché d’immobilier et déprécier votre maison
- Si vous voulez le vendre à profit, vous devrez peut-être apporter quelques améliorations
Néanmoins, je comprends l’attrait de renverser des maisons, et j’en aurai bientôt l’expérience.
2. Comment pouvez-vous commencer à renverser des maisons ?
Commencer à retourner des maisons est très simple :
Trouvez une bonne affaire. Cherchez une maison qui est à bas prix, mais dans laquelle vous voyez quelque chose.
Par exemple, il pourrait s’agir d’un quartier en plein essor, avec un prix qui ne reflète pas encore l’augmentation de la valeur.
De cette façon, vous pouvez facilement réaliser des bénéfices simplement en achetant et en vendant plus tard, sans avoir à faire d’effort supplémentaire.
Dans la plupart des autres cas, cependant, vous devrez redécorer votre maison.
Après tout, apporter des améliorations se traduira généralement par une augmentation de la valeur de cette maison, et vous pourrez donc la vendre pour plus d’argent que vous ne lui en avez donné.
Parfois beaucoup plus !
Voici des exemples d’améliorations :
- Isolation
- Panneaux solaires
- Un nouveau coup de peinture
- Verre double
- Chauffage par le sol
- Tout nouveau meuble
- Faire toutes les réparations nécessaires
- Des options de luxe, telles qu’un sauna, une piscine, un jaccuzi, …
- Rendez la maison complètement légale, alors supprimez tout ajout illégal – ou demandez un permis
Et ainsi de suite! Comme vous pouvez le constater, vous pouvez vraiment faire beaucoup de choses en retournant des maisons.
Il s’agit simplement d’augmenter la valeur de la maison.
Vous pouvez acheter un taudis et le transformer en une maison de rêve. Mais cela coûtera bien sûr de l’argent, du temps et des efforts.
Gardez cela à l’esprit et assurez-vous de préparer un budget généreux à l’avance.
Gardez une trace de toutes les dépenses, car vous en aurez besoin pour calculer la nouvelle valeur de votre maison.
Dès que vous avez tout fait et que la maison est prête à être vendue, il est préférable de faire appel à un évaluateur professionnel.
Ils peuvent vous donner une estimation précise de la valeur de votre maison.
Une autre option, moins chère, consiste simplement à prendre le prix d’achat, à ajouter toutes les dépenses, puis à ajouter une marge bénéficiaire élevée.
Il ne reste plus qu’à vendre la maison !
Encore une fois, vous pouvez le faire vous-même, à condition de savoir ce que vous faites… sinon, engagez un agent immobilier.
3. Retournement de maisons : conseils
- Ne faites pas tout vous-même, sauf si vous savez vraiment ce que vous faites. Oui, vous pouvez économiser beaucoup d’argent en installant vous-même vos panneaux solaires, mais il y a aussi plus de chances que vous rencontriez des problèmes avec cela plus tard
- Soyez toujours pessimiste lorsque vous établissez votre budget et votre estimation de temps. Supposez toujours que vos rénovations et améliorations coûteront beaucoup plus de temps et beaucoup plus d’argent que vous ne le pensez à l’avance. Après tout, c’est presque toujours le cas dans la plupart des cas. Ce n’est pas un luxe d’assumer le double. Donc, si vous pariez que vous devrez investir 50 000 € supplémentaires dans l’amélioration de votre maison, et qu’il vous faudra six mois pour le faire, gardez certainement à l’esprit 100 000 € et 1 an. Si vous avez terminé plus rapidement et moins cher, c’est parfait ! Mais il vaut mieux voir grand et avoir une belle surprise que de penser étroitement et d’avoir beaucoup de gueule de bois et de frustrations financières inattendues
- Renverser des maisons est une question de marge bénéficiaire, donc si vous pouvez économiser sur quelque chose sans sacrifier la qualité, faites-le. N’utilisez pas de matériaux bon marché qui affecteront votre acheteur plus tard (car vous vous exposez ainsi à des poursuites), mais recherchez toujours les alternatives qualitatives les moins chères
- Faites vos recherches. Et puis faire plus de recherches. Avant d’acheter une maison, vous devez vraiment avoir un plan détaillé de sa valeur actuelle, des ajustements que vous devrez faire (et combien ils coûteront) et pour combien vous aimeriez/pouvez vendre la maison. Si la marge bénéficiaire n’est pas assez grande, cherchez une autre offre
- Les bonnes affaires ne sortent pas de nulle part et vous ne les trouverez probablement pas sur les principaux sites Web immobiliers. Une meilleure idée est de conduire en personne et de rechercher des maisons à vendre (afin d’en savoir immédiatement plus sur le quartier), ou par le biais de publicités personnelles sur des sites Web plus petits ou via les réseaux sociaux
- Le quartier est très important, et il vaut souvent mieux acheter une maison vétuste dans un bon quartier qu’une maison décente dans un mauvais quartier. Non seulement le prix d’achat sera nettement inférieur, mais il sera également plus facile de retourner votre maison
- Lorsque vous négociez le prix d’achat, commencez toujours par enchérir ridiculement bas. Vous ne savez jamais si quelqu’un veut vraiment se débarrasser de sa maison de toute urgence, et quel est le prix acceptable pour lui. Parfois, cela peut représenter jusqu’à 50 % du prix officiel demandé !
- Recherchez des maisons qui ont une fondation stable (c’est-à-dire des murs solides, etc.), mais qui nécessitent des améliorations superficielles, telles que de nouvelles fenêtres, une couche de peinture, etc. Ce sont généralement des améliorations qui ne vous coûteront pas cher, mais feront visuellement une grande différence dans la perception de la maison
- Ne retournez pas les maisons en tant que particulier, vous paierez vos factures dans le bleu. Créez une petite entreprise et amortissez autant de dépenses que possible. De cette façon, vous pouvez vraiment faire beaucoup plus de profit, après tout, la plupart des avantages fiscaux sont destinés aux entreprises, pas aux particuliers
4. Acheter et vendre des maisons : en résumé
Renverser des maisons peut être une source de revenus très lucrative, et si vous êtes intéressé par ce secteur, que vous souhaitez investir beaucoup d’argent et que vous aimez participer activement à votre investissement, je peux le recommander sans réserve.
Mais personnellement, je pense que cela implique beaucoup, et comme vous pouvez sans doute le deviner, je suis plutôt un fan des revenus passifs.
Je préfère acheter un bien immobilier, puis mettre des gens fiables qui me paient de l’argent tous les mois.
Je reste propriétaire du bien, et chaque amélioration que j’apporte fait augmenter la valeur de mon bien, et à long terme (pensez à +- 20 ans) je peux gagner bien plus qu’en vendant simplement.
Bref, renverser des maisons n’est pas pour moi pour le moment, mais il ne fait aucun doute que cela peut être un bon moyen de gagner de l’argent.
