vendre ou louer son bien

Vendre ou louer son bien?

Vous ne savez pas si vous souhaitez vendre ou louer son bien? Vous n’êtes pas seul dans ce dilemme!

Après tout, vous pouvez gagner de l’argent avec l’immobilier de plusieurs bonnes manières. Les plus courants:

  • Acheter un bien immobilier puis le vendre à un prix plus élevé
  • Acheter un bien immobilier puis le louer pour un revenu passif

Vous êtes sur un site appelé Revenu Passif, il devrait donc être clair que je préfère la deuxième option.

À moins que vous n’ayez vraiment besoin de toute urgence d’une grosse somme d’argent, je pense qu’il vaudrait mieux laisser votre investissement porter ses fruits et laisser l’argent circuler de manière passive.

Mais bien sûr, il y a beaucoup plus de facteurs à considérer lors de la décision de vendre ou louer son bien immobilier.

J’ai déjà expliqué les bases de l’investissement immobilier, discuté de ses avantages et inconvénients, du fonctionnement d’un cycle d’acheter-habiter-louer, et dans cet article, j’analyse le dilemme majeur auquel de nombreux propriétaires immobiliers sont confrontés.

Allez-vous vendre ou louer votre appartement ou votre maison? Jetons un coup d’œil aux avantages et aux inconvénients des deux options.

1.1 Avantages de la vente de biens immobiliers

  • Vous obtenez immédiatement un retour sur investissement, vous faites un profit assez rapidement
  • Vous recevez une grande somme d’argent que vous pouvez utiliser pour acheter d’autres biens immobiliers
  • Une fois vendu, vous avez terminé. One and done, pas d’autres bêtises ou maux de tête!
  • Les améliorations/ajouts à la maison/à l’appartement entraînent un prix de vente plus élevé

1.2 Inconvénients de la vente de biens immobiliers

  • Selon l’endroit où vous habitez, vous devrez payer beaucoup de taxes et de frais
  • Vous perdez une source de revenu passif
  • Si vous ne faites rien avec l’argent que vous obtenez de la vente, cet argent perdra de la valeur avec le temps en raison de l’inflation et des frais bancaires.
  • Cela peut parfois prendre du temps avant de pouvoir vendre votre propriété, et tout ce temps cela coûte de l’argent
  • Des facteurs indépendants de votre volonté peuvent entraîner l’effondrement du marché d’immobilier et réduire la valeur de votre investissement
  • Si vous souhaitez le vendre dans un but lucratif, vous devrez peut-être apporter des améliorations. Cela signifie que vous devez soit embaucher quelqu’un (cela vous coûte de l’argent), soit commencer le bricolage (cela vous coûte du temps et des efforts)

2.1 Avantages de la location de biens immobiliers

  • Vous gagnez un revenu passif!
  • Votre investissement augmente (généralement) automatiquement en valeur parce que vous le gardez en possession à long terme
  • Si vous avez une hypothèque, vous pouvez utiliser le loyer pour le rembourser. Alors quelqu’un d’autre paie pour votre propriété!
  • Votre argent continue de rouler. Contrairement au fait d’avoir une grosse somme d’argent en banque qui perd de la valeur année après année, votre investissement immobilier continue de rapporter de l’argent pour vous
  • Cela vous donne la tranquillité d’esprit de savoir que vous avez encore des revenus, même si vous perdez votre emploi ou si votre entreprise tombe en panne
  • Parce que vous êtes propriétaire de la propriété, vous pouvez toujours l’utiliser pour emménager si vous rencontrez des difficultés financières (en supposant qu’il n’y ait pas de locataire)
  • Si vous habitez à l’étranger, vous pouvez coordonner vos déplacements avec le début et la fin du contrat de vos locataires. Par exemple, si un locataire déménage de votre propriété en septembre, et que le suivant n’emménage qu’en décembre, vous pouvez y aller vivre à votre guise pendant plusieurs mois
  • Vous pouvez potentiellement gagner beaucoup plus d’argent à long terme qu’en vendant

2.1.1 À titre d’illustration

Vous achetez un bien immobilier à 200.000 € et le revendez à 300.000 €. Vous avez donc 100.000 € de profit. Facile.

Supposons que vous l’ayez loué à 800 € net par mois, avec un taux d’occupation de 100%. Vous gagnez alors 9600 € par an.

Après 21 ans, vous êtes remboursé (200.000/800/12 = 20,8), et chaque année par la suite, c’est un pur profit.

C’est une attente assez longue, mais si vous louez pendant environ 40 ans, vous avez réalisé 182.400 € de profit (9600 € * 19 ans), presque deux fois plus que vous l’auriez vendu.

De plus, vous êtes toujours propriétaire de la propriété. Donc, en principe, vous pourriez le vendre après ces 40 ans (environ 300.000 €, mais après 40 ans, il y a de fortes chances qu’il vaille beaucoup plus) et votre bénéfice total serait presque cinq fois plus élevé que lors de la vente immédiate!

( Vous louez pendant 40 ans et recevez 384.000 € + vendre à 300.000 € investissement initial de 200.000 € = 484.000 € de profit )

2.2 Inconvénients de la location de biens immobiliers

  • Vous pourriez avoir affaire à des salauds en tant que locataires (voir Gérer des locataires difficiles)
  • Vous devez faire face à toutes sortes d’absurdités bureaucratiques, telles que les taxes, les contrats, les assurances, … qui peuvent vous causer du stress
  • Il faut souvent des décennies pour voir des bénéfices
  • Vous restez propriétaire, donc si quelque chose arrive à votre bien immobilier (incendie, vandalisme, …), vous pouvez perdre votre investissement ou n’avoir aucun revenu pendant une certaine période
  • Votre argent restera dans le secteur immobilier, donc votre portefeuille ne sera pas très diversifié. Lors de l’achat et de la vente de biens immobiliers, vous mettez toujours une certaine somme importante dans le secteur immobilier, mais vous pouvez choisir de répartir les bénéfices dans d’autres secteurs.
  • Il y a toutes sortes de frais fixes que vous devrez de toute façon cracher, qu’il y ait un locataire ou non. Pensez à l’hypothèque, à toutes sortes de taxes, aux éventuels frais de réparation et d’entretien, aux contributions/frais si votre maison/condo est affiliée à une association, …
  • Il est possible que vous ne trouviez pas de locataires et que votre bien immobilier vous coûte de l’argent au lieu de le générer
  • Cela prend beaucoup plus de temps et d’efforts que de simplement vendre
  • Les locataires ont énormément de droits en Belgique et en France, donc les rejeter s’ils causent des problèmes n’est pas si simple

3. Vendre ou louer son bien: résumé

Il doit être clair que la question de vendre ou louer son bien immobilier n’est pas aussi simple que je l’ai suggéré au début de l’article.

En laissant de côté tous les avantages et inconvénients dont j’ai discuté, il y a de nombreux autres facteurs à prendre en compte pour prendre une décision aussi radicale:

  • Où se situe votre bien immobilier (quartier émergent ou pas?)
  • Le marché immobilier général
  • Vos projets d’avenir
  • Votre situation financière (avez-vous un besoin urgent de beaucoup d’argent?)

Avant de vous décider, posez-vous ces trois questions:

  1. Voulez-vous gagner une grosse somme d’argent tout de suite ou voulez-vous gagner un revenu passif, où vous devrez potentiellement attendre des décennies avant de faire un profit?
  2. Êtes-vous mentalement et physiquement prêt à faire face à des problèmes et irritations potentiels ou préférez-vous une transaction ponctuelle, relativement simple et sans stress?
  3. Souhaitez-vous ajouter un actif potentiellement lucratif à votre portefeuille, mais au risque de ne rien rapporter (ou même de vous coûter de l’argent)?

Pour moi personnellement, le solde de la vente ou de la location pour l’instant tend à rester fidèle à mes investissements immobiliers et à les louer pour un revenu passif.

Si la situation change, je peux toujours passer à la vente à un prix plus élevé!

Stéphane

Stéphane

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