Conseils pour la location immobilière
La location de biens immobiliers est l’une de mes façons préférées de gagner un revenu passif.
Non seulement vous obtenez un bon rendement (à condition d’avoir acheté et loué judicieusement), mais vous rendez également votre portefeuille d’investissement plus solide et diversifié.
J’investis dans l’immobilier en Asie du Sud-Est, principalement en raison des coûts d’entrée plus bas et des rendements plus élevés, mais aussi parce que je pense que le monde occidental s’effondre lentement mais sûrement.
Je loue également ce bien immobilier, comme je l’ai expliqué dans Louer un bien immobilier aux Philippines.
Aujourd’hui, je vais partager quelques conseils pour réussir la location d’un bien immobilier.
CONSEIL 1 : FAIRE BEAUCOUP DE RECHERCHES
Le premier conseil est de toute façon le plus important et si vous ne retenez qu’une seule chose de cet article, ce devrait être celle-ci : faites beaucoup de recherches avant d’acheter un bien immobilier.
L’emplacement de votre propriété est l’un des facteurs les plus importants, tout comme le rendement attendu, le prix d’achat, le taux d’occupation, la sécurité du voisinage local et bien d’autres choses que vous pouvez vérifier à l’avance.
Bien sûr, quelque chose d’inattendu peut toujours arriver, mais dans 9 cas sur 10, une recherche approfondie vous mettra sur la voie d’investissements immobiliers réussis.
Recherchez d’excellentes opportunités, pour des propriétés actuellement sous-évaluées dans un quartier en plein essor.
Cela étant dit, n’en faites pas trop.
La « paralysie par l’analyse » est un phénomène où vous finissez par ne rien faire parce que vous êtes submergé par la quantité d’options et les moindres détails.
Faites des recherches approfondies, mais à un moment donné, vous devrez franchir le pas et plonger.
Cela peut-il échouer ?
Oui, l’opportunité est toujours là, même si vous faites des années de recherche. Mais ne rien faire ne servira à rien.
Soit dit en passant, faire des recherches ne se limite pas à l’achat d’un bien immobilier, vous devrez également vous renseigner avant de le mettre en location.
Quelle stratégie allez-vous utiliser, laquelle sera la plus rentable ?
Comment allez-vous chercher des locataires, allez-vous les rechercher sur Facebook et d’autres moyens pour voir s’ils sont dignes de confiance ?
CONSEIL 2 : OPTEZ POUR LA LOCATION LONGUE DURÉE
À mon avis, lors de la location d’un bien, il y a 2 options claires : louer pour une courte durée (à la journée, à la semaine, au mois) ou à long terme (plus de 6 mois à la fois).
La première option passe principalement par des sites tels que AirBnB, où vous mettez votre propriété à disposition comme une sorte d’hôtel.
Avec cela, vous pouvez gagner le plus d’argent en théorie.
28 à 31 fois le montant que vous pouvez demander quotidiennement est dans presque tous les cas beaucoup plus que ce que vous pouvez demander pendant un mois.
La deuxième option est la location à long terme, où vous placez des locataires dans votre propriété pendant au moins six mois à plusieurs années.
Vous gagnerez généralement moins avec cela, mais … vous aurez également beaucoup moins de problèmes avec cela.
Et c’est une meilleure source de revenus passifs fiables, car vous n’aurez que peu de problèmes pendant cette longue période.
Parfois, vous devrez remplacer quelque chose ou résoudre d’autres problèmes, mais c’est à peu près tout.
Si vous louez à la journée, vous devrez nettoyer votre logement, changer les draps, etc. après chaque visite.
Cela prend beaucoup de temps et, si vous le faites vous-même, beaucoup d’efforts. Si vous le faites, beaucoup d’argent.
Jetons un coup d’œil aux chiffres concrets.
Je peux louer ma propriété pour environ 300 € net par mois.
C’est du pur profit que je peux mettre dans ma poche.
Bien sûr, j’en ai mis une partie de côté pour d’éventuelles réparations après la période de location, alors disons qu’il me reste 250 € par mois.
C’est de l’argent qui rentre régulièrement et de manière assez fiable, et qui ne me dérange généralement pas beaucoup.
Si j’étais à AirBnB, je pourrais facilement obtenir 25 € par jour.
Cela reviendrait à environ 750 € brut par mois… à condition que je trouve un invité tous les jours.
C’est rarement le cas, alors tablons sur un taux d’occupation de 20 jours par mois.
Cela reste encore très largement estimé, et porte la somme à 500 €.
Bien sûr, je dois aussi le faire nettoyer, et bien que cela ne coûte pas très cher ici aux Philippines, cela représente tout de même 200 dollars par mois.
Cela porte le bénéfice à 300 €, le même qu’avec la location longue durée.
Mais… je dois encore déduire les frais d’éventuelles réparations, et j’ai 20 fois plus de mal avec ça !
En bref, pour ma situation, la location à long terme est de loin la meilleure option, mais cela peut être différent pour votre propriété.
Faites vos recherches et voyez ce qui correspond le mieux à vos attentes et à vos objectifs.
CONSEIL 3 : INVESTISSEZ DANS LES DÉTAILS
Le facteur principal pour une propriété populaire est l’emplacement.
S’il est déjà en place, vous pouvez toujours vous démarquer de la concurrence en donnant plus d’avantages à votre propriété.
En supposant que vous ayez tous les meubles nécessaires en ordre, vous pouvez attirer plus de clients que d’autres propriétés comparables si vous investissez dans les détails.
Pensez à acheter une Smart TV, un abonnement Netflix, des petits paquets de shampoing et de dentifrice, une fontaine à eau, des ustensiles de cuisine, etc.
Si les gens obtiennent vraiment tout ce dont ils ont « besoin » dans votre propriété et qu’ils n’ont rien à apporter de plus que leurs effets personnels, vous vous démarquez de la concurrence.
Une anecdote de mon expérience : Un autre propriétaire avait aussi un studio en copropriété à louer, et c’était 20 € de moins par mois que le mien. Mais… ce type n’a pas fourni de serviettes et d’ustensiles de cuisine, pour des « raisons d’hygiène ».
Bien sûr, j’ai reçu beaucoup plus d’attention et de demandes, car mon immeuble avait toutes ces choses.
Investissez dans les détails, cela ne vous coûte généralement presque rien, mais vous obtiendrez plus d’occupation.
CONSEIL 4 : FAITES DE BONNES ACCORDS
De bons accords font de bons amis, et il est vital de laisser entrer des étrangers dans votre propriété.
Cela s’applique aux locations à court et à long terme, mais la méthode est légèrement différente.
Avec la location à court terme, vous devrez souvent compter sur le système de, par exemple, AirBnb, car vous n’avez rien en garantie que vous pouvez utiliser pour assurer un bon comportement.
Vous espérez simplement que vos locataires ne sont pas des imbéciles.
Avec la location à long terme, vous avez plus d’options.
Tout d’abord, vous devrez rédiger un contrat pour cela, qui indique clairement ce qui est exactement présent dans votre propriété, combien est le loyer, quand il doit être payé, comment cela doit être fait, quelles sont les procédures en cas de dommage , et bien d’autres choses qui vous couvrent.
Si quelque chose se passe ou qu’un différend survient, vous pouvez vous adresser à la police avec ce contrat et vous avez une base légale sur laquelle vous appuyer.
Cela cadre également bien avec le conseil 2, car si vous louez à long terme, vous pouvez demander une avance de 1 à 2 mois pour réparer les éventuels dégâts sur votre bien.
Cette avance vous donne un effet de levier, car généralement vous pouvez réparer beaucoup de choses avec deux mois de loyer.
Vous ne disposez pas d’un tel fonds d’urgence si vous louez à court terme.
Si un client qui ne reste qu’une nuit vole ou détruit votre télévision et s’en va, que pouvez-vous faire à part vous plaindre à AirBnB ou à la police ?
CONSEIL 5 : PRENEZ VOS DISTANCES
Un problème auquel j’ai également dû faire face lorsque j’ai commencé ma location de biens immobiliers est le fait que je voyais ce bien immobilier comme « ma propriété ».
C’est vrai, bien sûr, mais j’étais opposé à laisser d’autres personnes l’utiliser.
Je l’ai pris trop personnellement, le voyant comme ma propriété privée par opposition à un investissement.
Lorsque vous achetez un bien immobilier et que vous le louez, vous devez pouvoir vous en éloigner.
Considérez-le comme un actif commercial ou comme un investissement.
Si quelque chose se casse ou se salit, ne le considérez pas comme une perte personnelle.
Votre propriété et tout ce qu’elle contient vous appartient, mais ce n’est pas une propriété privée.
Ce sont des choses dans le seul but de vous rapporter de l’argent, pas de les garder en parfait état comme dans un musée.
Pour cette raison, je pense que c’est une bonne idée de laisser quelqu’un d’autre gérer votre propriété, surtout si vous possédez des propriétés dans un autre pays.
Je pense donc qu’il est beaucoup plus facile de voir l’immobilier uniquement comme un investissement, parce que vous ne le voyez pas, vous n’avez pas de « lien » avec lui, et vous pouvez simplement le traiter comme quelque chose qui vous coûte de l’argent chaque mois, mais (espérons-le) plus d’argent rapporte.
